Ograniczenie działalności galerii handlowych – jak obniżyć czynsz?
Jak powszechnie wiadomo na całym świecie trwa walka z pandemią koronawirusa. Skutki tej walki są silnie odczuwane przez wszystkich – w tym także Polaków. W ostatnich dniach ogłoszono w Polsce stan zagrożenia epidemicznego, czego konsekwencją jest między innymi wprowadzenie czasowego ograniczenia działalności galerii handlowych.
Zgodnie z § 5 ust. 2 pkt 1. rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, w okresie od 14 marca 2020 r. do odwołania, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 ustanowiono czasowe ograniczenie handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu:
a) wyrobami tekstylnymi,
b) wyrobami odzieżowymi,
c) obuwiem i wyrobami skórzanymi,
d) meblami i sprzętem oświetleniowym,
e) sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
f) artykułami piśmiennymi i księgarskimi.
Wobec powyższego ograniczenia w bardzo trudnej sytuacji znaleźli się – praktycznie z dnia na dzień – najemcy lokali w galeriach handlowych. Wszakże wciąż ciążą na nich obowiązki finansowe, które związane są z prowadzonymi przez nich działalnościami gospodarczymi, a jednocześnie pozbawieni zostali realnej możliwości zarabiania. Ogromne obciążenie stanowi konieczność opłacenia czynszu za wynajem lokalu, w którym wcześniej prowadzili działalności.
Rękojmia za wady przedmiotu najmu
W zasadzie jedynym, co w obecnej sytuacji mogą starać się zrobić, pozbawieni dochodu sklepikarze, jest maksymalna redukcja wydatków. Jednym z zasadniczych obciążeń finansowych jest czynsz za najem lokalu, w którym prowadziło się działalność. Warto zatem podjąć próby obniżenia takiego czynszu. Polskie ustawodawstwo przewiduje pewną instytucje prawną, która może okazać się remedium na finansowe problemy tych przedsiębiorców.
Mowa tutaj o przewidzianej w art. 664 § 1 KC rękojmi za wady przedmiotu najmu. Zgodnie z § 1 rzeczonego przepisu, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Jakie uprawnienia z tytułu rękojmi ma najemca?
W przypadku gdy rzecz ma wady ograniczające przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W razie sporu co do rozmiaru obniżki rozstrzyga sąd. W sytuacji, gdy wad usunąć nie można lub wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął wad w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (tzn. ze skutkiem natychmiastowym) – tak: Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, komentarz do art. 664 KC, Nb. 2, Opublikowano: WKP 2019).
Pojęcie wady przedmiotu najmu
Norma zawarta w art. 664 KC kształtuje odpowiedzialność wynajmującego za wady rzeczy wynajętej. Jest to odpowiedzialność oparta o konstrukcje rękojmi za wady. Ustawa nie definiuje w art. 664 KC wyraźnie pojęcia wady rzeczy najętej ani też nie odsyła w tym zakresie do przepisów zawierających regulację rękojmi przy sprzedaży.
Nie ulega przy tym wątpliwości, że brak sprecyzowania przez ustawodawcę pojęcia wady, świadczy o tym, że chodzi tu nie tylko o wady faktyczne, ale także o wady prawne. Jednoznacznie przesądził o tym w wyroku z dnia 8 lutego 2012 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sygn. akt: I ACa 8/12, LEX nr 1120018):
„Przepis art. 664 § 1 KC konstytuuje odpowiedzialność wynajmującego za wady przedmiotu najmu w ramach instytucji rękojmi. Odpowiedzialność ta obejmuje wady fizyczne i prawne, ograniczające przydatność rzeczy do umówionego użytku lub też stwarzające niebezpieczeństwo dla najemcy.”
Dokonując wykładni art. 664 KC przyjmuje się, że za wadę poczytać należy taką cechę rzeczy najętej, która zmniejsza jej przydatność z uwagi na cel umowy lub uniemożliwia korzystanie z rzeczy. Niekiedy w orzecznictwie precyzuje się, że „wadą jest zasadniczo spełniająca kryteria z art. 664 § 1 lub § 2 cecha rzeczy najętej istniejąca w chwili zawarcia umowy (nawet jeśli ujawnia się dopiero w trakcie jej wykonywania). Jako wady kwalifikuje się też usterki rzeczy najętej jakie następują w toku wykonywania umowy, jeśli obowiązek naprawy rzeczy spoczywa na wynajmującym.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, sygn. akt: I ACa 302/16, LEX nr 2137066)
Warto także podkreślić, że za wadę przedmiotu najmu może zostać uznane jedynie coś co tkwi w tym przedmiocie, znajduje w nim swoją przyczynę, która ostatecznie negatywnie wypływa na walory użytkowe, ograniczając, jak stanowi powoływany art. 664 § 1 KC jego przydatność do umówionego użytku. Za tak rozumiane wady wynajmujący ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która rzeczywiście nie jest uzależniona od winy wynajmującego. Zdecydowanie należy natomiast wykluczyć rozszerzanie pojęcia „wady” na wszelkie okoliczności zewnętrzne, które jedynie oddziaływają na przedmiot najmu. Za takie zewnętrzne okoliczności należy uznać czynniki, którym nie można się skutecznie przeciwstawić poprzez dokonanie odpowiednich modyfikacji przedmiotu najmu. Taka wykładnia pojęcia wady w rozumieniu art. 664 § 1 KC prowadziłaby wprost do nieuzasadnionego rozszerzenia odpowiedzialności wynajmującego na okoliczności, wynikające z działania osób trzecich, na które nie ma on jakiegokolwiek wpływu i którym nie może się skutecznie przeciwstawić. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie – I Wydział Cywilny, sygn. akt: I ACa 390/14, Legalis nr 1185859).
Brak rzeczywistej możliwości wykorzystania lokalu do prowadzenia w nim określonej działalności – w świetle powyżej przytoczonych cech „wady przedmiotu najmu” wynikających z orzecznictwa sądowego – może stanowić o tym, że jest to wada, która ogranicza przydatność najmowanego lokalu do umówionego użytku.
Jednak wobec zaistniałej aktualnie sytuacji, skorzystanie z omawianej instytucji (rękojmi za wady przedmiotu najmu), jedynie może okazać się skuteczne, a nie z całą stanowczością będzie skuteczne, ponieważ trudno już teraz przesądzić, czy ograniczenie działalności lokali na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia, będzie uznane przez sąd (w ewentualnym sporze sądowym) za wadę, o której mowa w art. 664 § 1 uprawniającą do żądania obniżenia czynszu.
Czy wada musi być zawiniona przez wynajmującego?
Jednak o możliwości zakwalifikowania braku możliwości prowadzenia działalności w lokalu w związku z ograniczeniami wprowadzonymi na mocy rozporządzenia Ministra Zdrowia jako wady przedmiotu najmu, w pewnym sensie świadczy także fakt, że odpowiedzialność wynajmującego określona w art. 664 § 1 KC jest niezależna od wiedzy wynajmującego o wadach, a także od jego ewentualnej winy za powstanie wady (tak: Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, komentarz do art. 664 KC, Nb. 1, Opublikowano: WKP 2019).
Innymi słowy, wynajmujący (tu – zapewne – właściciel galerii handlowej) może ponosić odpowiedzialność za wadę przedmiotu najmu (lokalu) mimo, że powstanie wady nastąpiło bez jego winy.
Wprowadzenie ograniczenia w zakresie wykonywania określonych działalności gospodarczych, ale – co należy podkreślić – jedynie w galeriach handlowych, na mocy decyzji rządzących, stanowi o braku winy wynajmującego w powstaniu ewentualnej wady w przedmiocie najmu, która ogranicza jej przydatność do umówionego użytku. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie może ponieść odpowiedzialności (w postaci obniżenia czynszu najmu) za powstanie takiej wady.
Obowiązek złożenia oświadczenia woli przez najemcę
Obniżenie czynszu następuje na skutek jednostronnego oświadczenia woli najemcy złożonego wynajmującemu. Jak wskazuje się w orzecznictwie:
„Skutek w postaci obniżenia czynszu dzierżawnego może powstać w razie wystąpienia przesłanek określonych w przepisie art. 664 § 1 KC tylko wtedy, gdy najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z tego uprawnienia.” (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 września 2016 r., sygn. akt: I ACa 347/16)
Podkreślić należy także, że art. 664 § 1 KC nie stanowi podstawy do powstrzymania się najemcy z płatnością czynszu w ogóle ani też nie daje mu uprawnienia do odliczenia kosztów ewentualnego usunięcia wady. Przepis stwarza jedynie możliwość domagania się czasowego obniżenia czynszu, stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 września 2013 r., sygn. akt: I ACa 330/13)
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że w aktualnej sytuacji nie jest możliwe w ogóle zaprzestanie płacenia czynszu za lokale objęte ograniczeniem przez najemców. Prawidłowym działaniem jest jedynie złożenie oświadczenia wynajmującemu, z którego jasno będzie wynikało, że najemca żąda odpowiedniego (konkretnie należy wskazać o ile ma ulec obniżeniu czynsz) obniżenia czynszu przez okres trwania wady przedmiotu najmu (przez okres obowiązywania rozporządzenia Ministra Zdrowia, czyli do odwołania ustanowionych w nim ograniczeń).
W przypadku braku porozumienia się stron, co do obniżenia czynszu, najemcy przysługuje prawo skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego:
- wniesienie powództwa o ustalenie wysokości czynszu (art. 189 KPC),
- wszczęcie postępowania o zapłatę nadpłaconej części czynszu.
Mieć należy także na uwadze, że najemca może domagać się odpowiedniego obniżenia czynszu. Odpowiednie obniżenie czynszu, to takie obniżenie, które odpowiada ograniczeniu przydatności przedmiotu najmu do umówionego użytku. Skoro zatem najemca w obecnej sytuacji w ogólne nie może wykorzystać lokalu do wynikającego z umowy celu, to teoretycznie mógłby się domagać obniżenia czynszu do 0 zł. Jest to jednak możliwość mało prawdopodobna w praktyce.
Indywidualna weryfikacja możliwości skorzystania z rękojmi
Pamiętać należy także, że możliwość skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu, to kwestia wymagająca każdorazowo indywidualnej analizy.
Ogromne znaczenie będzie tu miała także treść umowy najmu. Bowiem, postanowienia przepisu art. 664 KC nie wyłączają odmiennego uregulowania uprawnień i obowiązków stron w związku z rękojmią za wady rzeczy najętej (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 20 listopada 2014 r., sygn. akt I ACa 682/14).
Możliwe jest wobec tego umowne wyłączenie bądź ograniczenie odpowiedzialności wynajmującego za wady przedmiotu najmu. W takim przypadku najemca nie będzie mógł skutecznie żądać odpowiedniego obniżenia czynszu.
Termin na skorzystanie z rękojmi
Przepis art. 664 § 1 i 2 KC dotyczący uprawnień najemcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej, ani żaden inny przepis KC o umowie najmu nie przewiduje wygaśnięcia uprawnień z tego tytułu na skutek upływu terminu, ani nie pozwala na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (tak jak to czynią przepisy art. 638 KC i art. 656 KC w odniesieniu do umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane). Nie ma zatem żadnych podstaw, aby także przez analogię te przepisy stosować (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 545/15, LEX nr 2016254).
Powyższe oznacza w praktyce, że oświadczenie o obniżeniu czynszu (o skorzystaniu z rękojmi za wady przedmiotu najmu) można złożyć przez cały okres trwania najmu. A contrario, oświadczenia nie można złożyć już po zakończeniu najmu.
